Bezwaren tegen verkavelingsvergunning

1In 2016 onderzoek door Common Ground uitgevoerd – twintigtal inwoners zijn bevraagd, waaronder leden van de gemeenteraad / in hoeverre is het resultaat van deze studie afgetoetst met de wijk ? Hoe serieus is dit onderzoek in het verleden gebeurd of zal dit nu nog gebeuren ? Check staat dit vermeld in eindverslag van de jury
2In alle versies van uitgebrachte opdrachtdocumenten stond dat “de nieuwe woontypologieën zich perfect moeten kunnen inbedden in de bestaande woonomgeving” van de wijk. Deze informatie is aan de wijkbewoners verspreid via meerdere kanalen, ook tijdens infozittingen. Dit is een grove misleiding van de omwonenden en de wijk: appartementsblokken kunnen niet perfect ingebed worden in deze wijk van kleine landeigendom.
3Het basisprincipe van bij het eerste opdrachtdocument van de gemeente was het financiele evenwicht, wat betekent: de verkoop van nieuwbouw woonunits voor de financiering van de bouw van nieuwe scholen, zowel voor het katholiek als voor het gemeentelijk onderwijs. Met de opbrengst van de immo-verkoop van appartementen, vernieuwt de projectontwikkelaar de scholen. Direct gevolg van deze koppeling is dat de huidige terreinen van de scholen worden volgebouwd met appartementsblokken. Wij tekenen bezwaar aan bij het principe van vaste koppeling van verkoop appartementen met schoolgebouwen. We hebben dit in de de procedure gemerkt: hoe duurder de schoolgebouwen of de sporthal, hoe meer appartementen en hoe kleiner de overblijvende oppervlakte voor scholen. Wij zijn niet akkoord dat de kwaliteit van het onderwijs van onze kinderen wordt afgewogen op de immo-markt. Een gemeente die zelf geen enkele euro wil investeren in onderwijs van de eigen kinderen hypothekeert de toekomst van alle bewoners.
4Op de laatste voorstelling / algemeen info-moment 9 februari 2020, werd er via documenten gevraagd wie interesse heeft om actief in dit project mee te investeren. Er wordt gezocht naar immo-beleggers. Dit staat in sterke tegenspraak tot eerdere opdrachtdocumenten vanuit de gemeente waar sprake is van sociale woningen en woonunits voor kapitaalzwakkere inwoners van de gemeente. Op deze manier wordt het gehele bouwproject geen meerwaarde voor de mensen van de wijk, maar een investeringsproject ten koste van de wijk, gemeenschapsgronden worden verkocht.
5Per perceel ligt de verhouding van aantal woningen per grondoppervlakte van dit project 7x hoger dan de rest van de wijk. In wijk Kaart zijn er gemiddeld 14 woningen per hectare. In dit nieuwbouwproject ligt dit hoger dan 104 per hectare.
6Met de uitvoering van dit bouwproject en nieuwe verkaveling komt er meer geluidsoverlast en lawaai in de wijk. Met 104 bijkomende woonunits, een multifunctioneel paviljoen en een grote sporthal met competities stijgt de verkeersdrukte, met evidentie stijging van lawaai. Nu reeds worden in omliggende straten de geluidsnormen overschreven vanwege teveel verkeer. Dit probleem zal met de uitvoering van deze verkaveling enkel groter worden. Ook andere elementen van een MER-screening zijn niet terdege onderzocht.
7De totale duur van de bouwwerken is geraamd op 4 jaar. Dit zijn 4 jaar hinder inzake lawaai, stof, ritten van vrachtwagens, …. Tijdens de periode zal er hinder zijn voor de kinderen bij de lessen en de speeltijden. Ook de bewoners van de wijk zullen deze hinder ondergaan.
8De finale versie van de plannen waar Van Roey mee heeft ingeschreven en waarop het verslag van de jury is gebaseerd zijn ruim verspreid: er hangen overal panelen, er was een grote publieke info-sessie in februari 2020 en er staat een makette volgens dat plan in het gemeentehuis. Het dossier van de verkavelingsvergunning gebruikt echter andere plannen. Op de info-sessie verkavelingsvergunning wordt gemeld dat dit gaat over afrondingsfouten en algemeen aanvaarde toleranties op plannen. Dit is niet de waarheid. De plannen van de inschrijving en de algemene communicatie hierover verschillen fundamenteel van de plannen van de latere verkavelingsvergunning. Gebouw lot 3 = paviljoen en sporthal + speelplaats verschuift 12 meter richting Lage Kaart. Hierdoor verdwijnt het vroegere voetbalterrein tussen paviljoen en sporthal = speelplaats lagere school. Belangrijker: de Sporthal komt heel dicht tegen de fietsenparking aan te liggen. Hierdoor is er geen rechte vluchtweg meer uit de sporthal bij een noodgeval. De ingang van de sporthal is te bereiken via een S-bocht => hulpdiensten ?? geen duidelijkheid of bv. een brandweerwagen hier kan passeren. Samengevat: 400m² speelplaats voor GILO verdwijnt en de toegang tot sporthal wordt een veiligheidsprobleem. Dit is geen afrondingsfout ! Op de powerpoint van de verkavelingsvergunning staan de juiste en de foutieve plannen lukraak door elkaar: een schande !
9De gebouwen op deze projectsite zijn te hoog. Voor omliggende bewoners stelt zich een probleem van privacy. Wanneer de geburen in hun tuin zitten, die gebruikelijk omzoomd is met laagstam bomen of heesters, hebben zij momenteel een volkomen afgesloten tuin en bijhorende privacy. Met dit bouwproject komen er gebouwen van 13 meter hoog te dicht bij hun tuin en perceelsgrens. Hierdoor zullen de nieuwe geburen van bovenuit naar hun tuin neerkijken. Elke privacy is verdwenen, net zoals het genot om rustig in je eigen tuin te zitten. In de herfst, winter en lente vormen de hoge gebouwen een belemmering voor het zonlicht voor bewoners Hoge Kaart. Aanpalende percelen hebben woningen tot 6,6m hoog, dat is ongeveer de helft (!) van de nieuwbouw appartementen. Dit bewijst nogmaals dat deze gebouwen niet thuishoren op deze plaats in de wijk.
10De belangrijkste richtlijn in het dossier is het financiële evenwicht, dwz.: de opbrengst van de verkoop van huizen moet de bouw van scholen en aanverwante gebouwen (sporthal) bekostigen. Zo komt de globale kostprijs voor de aanbestedende overheid altijd uit op nul. Echter: er is op deze manier geen enkele eerlijke vergelijking van de marktprijzen van datgene dat wordt aangeboden. Scholen, sporthal of woningen kunnen zeer goedkoop uitvallen of overdreven duur, er zal niemand zijn die het uiteindelijk weet of die bedragen kan vergelijken met marktprijzen. Ten minste een basisvergelijking met standaardprijzen die algemeen aanvaard zijn in de sector is een absolute minimumeis. Ook deze wordt niet gesteld: De winnende aannemer heeft voor 100% carte-blanche inzake de eigen financiele stromen, zonder enige controle van de aanbestedende overheid.
11Tekst van de VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Art. 4.4.9/1: “Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.” Voor “wegenis” is er wel een afwijking in dit nieuwe project : de “Dreef” komt erbij als openbare weg tussen Middelkaart en Leeuwenstraat.
12Veel leegstand van de gebouwde appartementen zorgt voor overlast en verloedering: het algemeen uitzicht gaat erop achteruit. Het geheel gaat een lege, doodse indruk geven vanwege de leegstand.
13De huidige V/T-index ( = som van alle bouwoppervlakten / totale terreinoppervlakte ) ligt voor wijk Kaart op 0,20. Voor een wijk met een landelijk karakter ligt deze index gebruikelijk tussen de 0,15 en 0,40. Met het nieuwe project komt deze index op 0,60. Dit toont duidelijk aan dat dit project niet valt onder de parameters Ruimtelijke Ordening van de wijk Kaart. Dit was bij de eerste opdrachtdocumenten duidelijk gesteld als inclusieve voorwaarde voor deelnemers/inschrijvers. Een verdrievoudiging van deze index met dit project bewijst duidelijk een verstedelijking van wijk Kaart.
14Dit project is niet budget-neutraal. Er wordt een grote hoeveelheid gemeentegrond verkocht ten koste van de maatschappij. Op deze verworven gronden bepaalt de ontwikkelaar, met behulp van een nieuw op maat gemaakt RUP, de voorwaarden en de prijzen zonder verdere voorwaarden opgelegd te krijgen. Brasschatenaren zullen nog jaren achteraf betalen voor een niet-onderhandeld onderhoudscontract voor de scholen en het openbaar domein; de nieuwe bewoners daarbovenop voor het onderhoud van de nieuwe woonblokken.
15In het eerste beschrijvend document van de Concurrentie dialoog, goedgekeurd op gemeenteraad januari 2018, lezen we: “Met het oog op de financiering van het Project Kaart kan de Opdrachtnemer – binnen de mate van het mogelijke – op het Projectgebied tevens woningbouw realiseren, desgevallend met het oog op vermarkting. Ook hieromtrent staat thans (nog) niet vast welke oplossingen voor de residentiële invulling de noden van het Project Kaart het best kunnen dienen.” Zoals het hier geschreven staat, zijn nadien de noden van het project of van de wijk Kaart nooit op papier gezet, inzake woonbehoeftes in de wijk is er geen studie uitgevoerd waardoor de keuze van de project-ontwikkelaar voor het commerciëel interessantste model blijkt te primeren boven andere woonbehoeften. Hetzelfde document bevat concrete eisen en richtlijnen over de bouw van de scholen, over de bouw van woningen wordt er niets concreet opgelegd of in getallen genoemd. Nu blijkt dat de woningen het zwaartepunt vormen van het project, meer dan de helft van de totale waarde. Het is niet aanvaardbaar dat er voor het grootste gedeelte van het project geen richtlijnen zijn opgelegd geweest door het bestuur. De laatst overgebleven inschrijver die uiteindelijk meedeed, had daarbij de volledige vrijheid om naar eigen keuze de invulling te maken van alle aantallen en prijzen. Ook nadien zal de enige inschrijver de partij zijn die de verkoopprijzen bepaalt van deze woningen. De overheid geeft het beheer uit handen.
16Voor duivenmelkers in de omgeving van dit bouwproject wordt dit een ramp: Zeker tijdens de bouwwerken maar ook daarna zullen duivenmelkers hun hobby niet meer ten volle kunnen beoefenen in de wijk Kaart.
17De Gecoro is de gemeentelijke adviesraad, samengesteld uit politieke vertegenwoordigers en vakspecialisten inzake ruimtelijke ordening. De adviesraad behandelde in de zitting van 20/2/2020 het project scholen Kaart. ( wat een titel ) Hierbij letterlijk citaat uit het verslag, als finaal advies: “…. / De vraag wordt gesteld of met de opmerkingen die werden meegegeven of hier nog iets mee gebeurt. Vanuit de gecoro wordt meegegeven dat dit niet ok is als deze opmerkingen niet worden meegenomen. Er wordt aangehaald dat de geheime procedure niet positief wordt onthaald. Er was te weinig inspraak tijdens de procedure. Dit was voor de gecoro niet volgens de regels van de kunst. Het project wordt erdoor geduwd. De reden waarom er 100 woningen moeten gerealiseerd worden blijft een raadsel. Er wordt meegegeven dat het project budgetneutraal is. De gecoro mist daarbij betrokkenheid. Hierop wordt gereageerd door de voorzitter dat het project gegund is. Verder wordt er gesteld dat de keuze werd gemaakt voor een concurrentiedialoog. Deze heeft bepaalde spelregels en maakt dat dit een geheime dialoog is. Er wordt aangevoeld dat er te veel woningen en functies op het terrein aanwezig zijn. Er wordt een stad in de gemeente gebouwd. Het gezond verstand had moeten primeren dat dit programma te groot is. Het aantal van 103 woningen had tijdens bepaalde fase in vraag moeten gesteld worden. Vanuit de gecoro wordt aangehaald dat de wijk geschoffeerd was tijdens de open dag. In het verleden was altijd een maximum van 50 woningen gesteld. Er wordt gesteld dat de gemeente vooraf had moeten zeggen wat zij daar wilde. Vandaag is er budgettair het onderste uit de kan gehaald. Er wordt aangehaald dat afzonderlijke componenten zijn goed, maar geheel wordt niet positief gehaald. Er wordt gesteld dat de concurrentiedialoog onderschat is geweest naar procedure. De voorzitter sluit af om te stellen dat uit het verloop lessen kunnen uitgetrokken worden. De geschiedenis zal vandaag niet herschreven kunnen worden. ” Het is voor ons onbegrijpelijk dat het gemeentebestuur deze negatieve adviezen van de eigen samengestelde adviesraad volledig negeert en overruled.
18Het project is nà de toewijzing voorgelegd aan de Gecoro (Gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening) ’ter informatie’ en niet ’ter evaluatie’. Voor dergelijke grote projecten is advies van de Gecoro cruciaal. Opmerkingen en bezwaren van de Gecoro kunnen zo inhoudelijk weerlegd worden door het gemeentebestuur. De gecoro heeft haar rol niet kunnen vervullen.
19Bij de organisatie van de info-sessie kregen meerdere personen die zich vooraf ingeschreven hadden van de gemeente een persoonlijke melding dat zij alleen waren als ingeschrevene voor de info-sessie en dat men daarom deze sessie liever wilde annuleren. Die sessie is dan ook effectief niet doorgegaan. Dit is een voorbeeld van manupulatie.
20De wijk wordt belast met een bijkomende verkeersdruk, los van de parkeerproblematiek. Dit is eenvoudig te verklaren door de extra verkeersbewegingen die dit nieuwbouwproject met zich zal meebrengen: 103 bijkomende woningen en veel meer dan 100 bijkomende bewoners op een kleine oppervlakte in het midden van wijk Kaart, een creche met 2x per dag bewegingen van afzetten en ophalen peuters, een sporthal waar buiten de schooluren clubs van buiten de wijk komen trainen en competities worden gehouden, een polyvalente ruimte die het vroegere Berkenhof zal vervangen, en de scholen zelf die inschatten dat ze zullen uitbreiden in aantal leerlingen. Het overgrote deel van al deze verkeersbewegingen zal gebeuren met auto’s. We maken een raming van 2.000 extra ritten per dag met wagens, gelinkt aan deze site. In vergelijking met de huidige verkeersdruk is dit een te grote toename. De wijk kan dit niet aan.
21Enkel voor het gedeelte woningen zijn er 159 bijkomende parkeerplaatsen vereist. Volgens eigen stedenbouwkundige normen moeten Nieuwbouw ééngezinswoningen meergezinswoningen sociale woningen/ /aanleunwoningen/assistentie woningen 1,5 parkeerplaatsen per woning voorzien. Enkel aaneengesloten ééngezinswoningen die, door de beperkte perceelbreedte, niet breder kunnen bouwen dan 6m, worden vrijgesteld van de verplichting om een parkeerplaats te voorzien. Groepsprojecten moeten voldoende parkeerplaatsen voorzien, ongeacht de gevelbreedte, en dienen zoveel mogelijk met gemeenschappelijke inritten te werken. Deze zijn niet voorzien in de plannen. Daarnaast zijn bijkomende parkeerplaatsen noodzakelijk voor gehandicapten, voor de leerkrachten en bezoekers scholen, voor evenementen in de Polyvalente Ruimte en de Sporthal. Al deze parkeerplaatsen zijn niet voorzien op de site. In de gestelde normen is geen verlaging voorzien bij gebruik van deelauto’s. De parkeerdruk in de omliggende straten zal flink stijgen. Nu reeds is het aan de verschillende schoolpoorten de complete chaos om deze reden.
22Enkel voor GILO/GIBO zou het nieuwbouwproject 20 parkeerplaatsen moeten voorzien. Op de plannen zijn die niet voorzien of hierover is geen info te vinden. De 37 parkeerplaatsen op de Pocketparking zijn niet uitsluitend voor de school, ook gemengd gebruik met bv. bezoekers van de bewoners of creche.
23Enkel voor De Vlinder zou het nieuwbouwproject 13 parkeerplaatsen moeten voorzien. Op de plannen zijn die niet voorzien of hierover is geen info te vinden.
24Wij verwachten een totale scheiding van het verkeer van fietsers en van voetgangers in de buurt van de nieuwe scholen. Dit is momenteel niet voorzien. Integendeel: door de bijkomende 104 woonunits zal de verkeersdruk van auto-verkeer in ochtend en avondspits enkel toenemen. Op de huidige, omliggende straten is er nu geen enkel fietspad voorzien: Middelkaart, Hoge Kaart, Leeuwenstraat. Wel op Lage Kaart, maar aan die straat zal er geen ingang zijn.
25Ondanks het feit dat het opstellen van een mobiliteitsplan of minstens een onderzoek naar de effecten van deze nieuwe site door de inschrijvers, een voorwaarde was in de opdrachtdocumenten van de gemeente, is er vandaag geen info over een coherent mobiliteitsplan bij dit nieuwbouwproject. De opgestelde MOBER door MINT voldoet niet. Mint baseert zich 17 keer op richtwaarden van CROW, een Nederlands adviesbureau. Deze getallen zijn hier niet bruikbaar.
26Enkel voor de scholen zelf is de nieuwe infrastructuur voor stalling van fietsen reeds ontoereikend. De norm van 1,5m² per fiets wordt lang niet gehaald. Jammer genoeg werd hiervoor reeds kostbare oppervlakte speelplaats opgeofferd.
27De nieuwe bewoners van de woonunits wordt een proefabonnement bij Partago, Electrische deelwagens aangeboden als alternatief vanwege teweinig parkeerplaats. De keuze voor een partner in de aanbieding van deelwagens is voor de latere bewoners niet meer vrij, ligt vast samen met de aankoop van de woonunit. Daarnaast nemen deze deelwagens 12 vaste parkeerruimten in, ook wanneer die wagens rondrijden. Andere, omliggende bewoners kunnen die plekken niet meer benutten.
28De huidige 10 parkeerplaatsen aan het einde van de Veldstraat, huidige ingang KLeuterschool GIBO, verdwijnen. Momenteel kan iedereen hier vrij parkeren en deze plaatsen worden intensief gebruikt. In dit project zal precies op die plaats de eerste van een rij kangeroe-woningen komen.
29Elk nieuw project moet zelf voorzien in verwante parkeermogelijkheden. In dit dossier wordt verwezen naar de parkeermogelijkheden op Hendrick Luytenplein. Ten eerste zijn de mogelijkheden op dat plein erg beperkt, een tiental parkeerplaatsen. Ten tweede is het de vraag of nieuwe bewoners of bezoekers aan de scholen de moeite zullen doen, om die afstand te overbruggen. Ten derde is deze werkwijze het probleem verleggen naar een plaats waar nu (nog) geen grote problemen zijn.
30Op verschillende plaatsen in het project zijn doorgangen voor hulpdiensten beperkt. Voorbeeld: de toegang tot de sporthal. Maw. Bij een ernstig incident heeft brandweer geen vlotte toegang tot de sporthal.
31De ligging van de huidige Schoolstraat is vast. Dwz. deze straat niet mag / kan verdwijnen. De functie als straat = verbinding tussen Veldstraat en Middelkaart moet blijven. De speelruimte voor GILO Kaart ligt dwars over de huidige Schoolstraat, die de verbindingsweg blijft tussen Middelkaart en Veldstraat. Op het definitieve verkavelingsplan dd. 6-11-20, staat de Schoolstraat werkelijk ingetekend als openbaar domein = straat. Dit kan niet georganiseerd worden als speelplaats lagere school.
32De nuttige functie van het plein in het midden van de site is niet duidelijk. Onaanvaardbaar dat er zoveel nuttige oppervlakte wordt aan opgeofferd, terwijl de speelplaatsen voor de schoolkinderen piepklein zijn of in gedeeld gebruik. In het plan moet minstens aangepast worden dat het middenplein wordt gebruikt als speelplaats voor de schoolkinderen.
33Op meerdere plaatsen op de nieuwbouwsite is aanleg voorzien met nieuwe bomen. Op zich is dit een positief punt. Echter: hoeveel jaar zal het duren vooraleer het algemeen uitzicht zal overeenkomen met de foto’s die nu getoond worden? Een gemiddelde boom is na 30 jaar volgroeid. Er is geen info beschikbaar wat de hoogte of de leeftijd zal zijn van de bomen die gepland zullen worden bij de nieuwe site. We kunnen niet aanvaarden dat de tekeningen van de inplanting slechts werkelijkheid zullen worden wanneer de meeste onder ons niet meer leven.
34Kinderen GIKO krijgen geen zonlicht – Vooral de kleuterschool
35De verschillende normen inzake oppervlaktes van scholen beantwoorden net aan de wettelijke minima (Agion) – ongeveer 5% hoger. Omdat er hier van een wit blad gestart werd, is het jammer dat men in deze landelijke omgeving kiest voor minimale afmetingen voor de kinderen in de scholen, terwijl andere elementen van het project wel veel ruimer zijn uitgetekend.
36De oppervlakte van de klaslokalen is klein, de norm van aantal vierkante meters per kind is te klein. De huidige Corona-situatie maakt dat extra duidelijk. (opletten met de formulering: ofwel gebruiken de projectleiders de wettelijke minimumnorm – die bedoeld is voor stadsscholen – en dan is moet gesteld worden dat voor een ‘groene gemeente’ ook ‘groene oppervlaktenormen’ gebruikt moeten worden. Ofwel wordt de norm niet gerespecteerd en dan moet dat bijgestuurd worden)
37Ook de jury schrijft in het finaal verslag dat de klaslokalen te klein zijn !! “Sommige klaslokalen van de lagere school zijn echter te klein. Rekening houdend met een maximumaantal van 25 leerlingen per klas, is het wenselijk dat de klas een oppervlakte heeft van ongeveer 62,5 m², met een minimum van 60 m².” De opgelegde oppervlakte in de opdrachtdocumenten van 70m². De 8 klassen van GILO hebben een gemiddelde oppervlakte van 62,3m². De 8 klassen van GIKO hebben een gemiddelde oppervlakte van 61,5m². Niet enkel voldoet geen enkele klas aan de opgelegde norm van 70m², een aantal klassen zitten ook onder de minimum norm van 60m². Klaslokalen van 50m² zijn echt te klein. Ook is het totaal aantal van 8 klassen heel erg beperkt ! Slaapklassen of lokalen voor zorgonderwijs vallen weg. Dit wil zeggen dat ganse schoolgebouwen te klein zijn.
38Overdekte luifels schoolgebouwen zijn veel te klein als schuilplek tegen regen. 200m² voor de kleuters en 350m² voor de lagere scholen. Met de Agion norm van 1,8m² per kind hoort dit te zijn: 360m² voor de kleuters en 630m² voor lagere school. Maw. de schuilplaatsen bij regenweer zijn veel te klein!
39De huidige Corona-crisis maakt duidelijk dat de bestaande normen voor klaslokalen niet houdbaar zijn, zowel op vlak van oppervlakte als van luchtverversing. Wij wensen dat de meest recente inzicht op vlak van de gezondheid van de leerlingen worden toegepast en dat de inrichtende machten van de scholen zich niet beperken tot de (verouderde) wettelijke minimumnormen, toen er nog geen sprake was van Corona en 1,5m afstand houden.
40Her en der vernemen we van ouders in de wijk dat men de kinderen in de toekomst niet meer zal inschrijven in deze scholen. De kinderen van de wijk zullen naar scholen verder in de omgeving worden ingeschreven. De charme van de ruime scholen in een groene omgeving, zoals die er tot nu was, zal volledig verdwijnen. Onaanvaardbaar.
41Op basis van ervaringen bij gelijkaardige projecten: Combinatie (zorg)woningen en school, met spelende kinderen ligt moeilijk. Klachten over geluidshinder tijdens de speeltijden, voor en na de schooltijden en op de middag zijn te verwachten. Schoolfeesten zullen nog moeilijk georganiseerd kunnen worden, zeker in de latere uren ’s avonds.
42Voor ons is deze polyvalente ruimte niet de opvolger van het vroegere Berkenhof. De functie als toneelzaal met voorstellingen, is met deze polyvalente ruimte niet te realiseren. Dit stond als eis vermeld in het allereerste opdracht document.
43De polyvalente ruimte is klein en weinig geschikt voor gebruik als refter. De kleuters worden hierin dan niet meegerekend.
44Te checken : naschoolse opvang van Mariaburg zou daar stoppen (wegens protest nieuwe bewoners) en zou naar scholen Kaart overkomen
45De polyvalente zaal wordt ’s middags gebruikt als refter voor de scholen. Dit maakt voormiddag- of namiddagactiviteiten voor buurtbewoners en bejaarden onmogelijk. Zuiver voor wijkbewoners is er geen bestemming van deze polyvalente ruimte = een ontmoetingscentrum voor mensen van de wijk, tijdens of buiten schooluren, bv. ouderen die in de namiddag een tasje koffie komen drinken. Zeker in tijden van Corona zijn die combinaties totaal onmogelijk.
46We hebben geen info over een afzonderlijke parking voor de Polyvalente ruimte / het Paviljoen. Net zo min is er info over een mobiliteitsplan voor de activiteiten in dit gebouw. Bij een toneelvoorstelling of een evenement, waar zullen de bezoekers hun wagens parkeren ? We zien een niet-aanvaardbaar probleem ontstaan inzake bijkomende verkeersdrukte en bijhorende parkeerdruk, vooral op avonden en weekends. Voor de functionaliteit van feestzaal – toneelzaal moet bijkomende parkeergelegenheid voorzien worden en nieuwe verkeersstromen te kanaliseren. Idem dito voor de functionaliteit van naschoolse kinderopvang of vooropvang.
47De polyvalente ruimte heeft momenteel heel wat verschillende gebruiksdoelen : refter voor de kinderen, naschoolse opvang, feestzaal buiten de schooluren, theaterzaal, cafetaria voor de sporthal, enz. Wij denken dat dit niet haalbaar is. Verder is het helemaal niet duidelijk welke hinder al deze verschillende gebruikers zullen meebrengen: ten eerste onder elkaar, ten tweede naar de omwonenden van de wijk.
48Sporthal is verschoven richting Lage Kaart. Daardoor is er nu een scherpe smalle S-bocht naar de toegangsdeuren. De toegang wordt te moeilijk bereikbaar voor vrachtwagens, bv. Brandweer
49De binnenafmetingen van de sporthal zijn 46 x 24 meter. Een handbalveld vereist een terrein van 44 x 24m. Idem voor zaalvoetbal en korfbal. Er zijn in Brasschaat ( met maatschappelijke zetel ) 15 clubs die deze 3 sporten beoefenen. Geen van deze 15 is actief in wijk Kaart. Idem voor basketbal, volleybal of badminton. Dit toont aan dat deze grote sporthal met tribunes niet kadert in een reële vraag of behoefte van wijk Kaart, maar eerder voor ganse gemeente Brasschaat of bovenlokaal niveau en sportcompetities. Dit was op deze manier niet beschreven in de oorspronkelijke documenten van het project.
50Het project voorziet geen afzonderlijke parking voor de sporthal. Net zo min is er info over een mobiliteitsplan voor de competities in de sporthal. We ramen realistisch dat er op 1 weekavond meer dan 100 verkeersbewegingen zullen zijn gerelateerd aan de sporthal. Hoe zullen deze in de wijk passen ? We zien een niet aanvaardbaar probleem ontstaan inzake bijkomende verkeersdrukte en bijhorende parkeerdruk. De aangeboden (gesloten) fietsenstalling in gemengd gebruik De Vlinder en Sporthal biedt geen sluitend antwoord op deze problematiek, zeker niet bij competities. In wintermaanden zullen er gevaarlijke verkeerssituaties ontstaan in de omgeving van het nieuwbouwproject.
51Net zoals in elke sporthal, zal er bij deze sporthal ook een functie komen inzake cafetaria voor begeleiders die zelf niet mee sporten bij de competities ( ouders, supporters, coaches, …. ). Dit is in dit project voorzien in de polyvalente ruimte / Paviljoen. Los van verdere bezwaren hebben we de grootste vraagtekens bij de combinatie van de functie “cafetaria” met de “buitenschoolse opvang van kleuters” en middagrefter voor de kinderen van de lagere school en evenementenhal / toneelzaal in weekends. Hoe zijn deze zaken in tijd en ruimte van elkaar te scheiden, op dezelfde plek ? Het belangrijkste bezwaar hier betreft de hinder van deze cafetaria op avonden. Na het sluitingsuur van de sporthal, zullen de sporters nog graag samen iets consummeren in de cafetaria, heel gebruikelijk in elke sporthal. Via welke weg zullen deze mensen nadien hun wagen gaan opzoeken, met bijhorende buurthinder. Na 22u. zal het in en rond de sporthal/caferia nog in volle draai zijn, vergelijk Sportoase in het gemeentelijk park van Brasschaat met grote parking / op die plek stoort dit weinig bewoners.
52Deze te grote gemeentelijke sporthal, 8,50m hoog binnenafmetingen van 46 x 24 meter en met een opppervlaktebenuttiging van 1.600m² op de site, hoort niet thuis in wijk Kaart, beter algemene locatie in de gemeente. Op vlak van functionele inplanting hoort dit gebouw thuis op een algemene locatie in de gemeente, zoals de sportoase en niet in 1 afzonderlijke wijk.
53Woonunits Kant Hoge Kaart Deze woningen zijn 13 m hoog. – concreet in te vullen – vergelijk met de hoogte van de nabije woningen ! inbreuk op de huidige privacy
54Woningen Kant Leeuwenstraat Dit woonblok is 9,25m hoog (max.) en staat op 5m van de perceelsgrens. Hierdoor is de 45˚-regel overtreden. Dit gebouw moet op minstens 6,25m van de perceelsgrens ingepland worden en op 1 punt 9,25m.
55Woonunits Centraal Deze woningen zijn 13 m hoog. – vergelijk met de hoogte van de nabije woningen ! – concreet in te vullen
56Woonunits Middenblok kant Veldstraat Deze woningen zijn 13 m hoog. – vergelijk met de hoogte van de nabije woningen ! – concreet in te vullen
57Woonunits Middenblok kant Gilo – Co-housing Deze woningen zijn 13 m hoog. – vergelijk met de hoogte van de nabije woningen ! – concreet in te vullen
58Hele zone rond de woningen wordt autovrij. Gemeld op infosessie verkavelingsvergunning. Dit wil zeggen dat elke bewoner of bezoeker het laatste stukje zelf met eigen mobiliteit zal overbruggen. Zeker voor enkele doelgroepen die hier specifiek in focus staan, minder goed te been, is deze situatie onmogelijk: Bv. met een taxi afgezet worden op de Middelkaart en daarna 150m te voet in regen en wind overbruggen naar de woning. Voor mindervaliden of voor oudere bewoners is dit niet te begrijpen en onmogelijk. Zelfde redenering voor thuiskomen na shoppen of boodschappen doen. Wie geen plaats heeft in de parking, zit met logistieke problemen.
59Bij de oproepdocumenten was sprake van alternatieve woonvormen of andere experimenten / uiteindelijk is het simpele, rechthoekige appartementsbouw geworden. In talrijke beleidsdocumenten van de gemeente en ook in de eerste officiele documenten van dit project werd gesteld dat het landelijke karakter van de wijk bewaard moet blijven: vrijstaande huisjes van de kleine landeigendom met voortuintje en garage. Met dit project komen hoge appartementsblokken in onze wijk. Wijkbewoners hebben daar niet naar gevraagd. Deze situatie komt pas in regel na de latere goedkeuring van het RUP kernverdichting, dat nu herzien wordt en waar deze project site als uitzondering op de regels wordt benoemd.
60Deze keuze voor biomassa is tegen de Europese richtlijn 2018/2001. Andere gemeentes maakten andere keuzes inzake energie: Stad Antwerpen bouwt sinds 2011 scholen volgens het principe van passief-bouw: veel aandacht voor dikke isolatie en warmterecuperatie. Deze manier van bouwen kost meer in aanbouw, deze meerkost wordt ruimschoots terugverdiend door de veel lagere of afwezige verwarmingskosten. Dit principe staat voor Duurzaam bouwen. We kunnen niet aanvaarden dat nieuwe schoolgebouwen in Brasschaat deze technologie niet volgen, daar waar ze in randgemeentes reeds vele jaren wordt toegepast als basisnorm. De keuze voor verwarming door biomassa stond uitdrukkelijk mee vermeld in de opdrachtdocumenten van de gemeente en werd benoemd als de goedkoopste manier van verwarmen. Een logica die wij niet volgen.
61Wij zijn niet akkoord met de informatie die gemeente Brasschaat uitstuurt dat verwarming van gebouwen door verbranding van Biomassa een goede keuze is inzake Groene Energie. Er zijn op vandaag meer dan voldoende alternatieven om gebouwen te verwarmen zonder een verbranding en uitstoot. Meer nog: mits juiste keuzen moeten gebouwen helemaal niet meer extra verwarmd worden! Met de huidige tendenzen, nationaal en vooral Europees is de kans reeel dat over enkele jaren dit soort verbrandingsinstallaties verboden zullen worden. Wij kunnen niet aanvaarden dat technologie die algemeen verlaten wordt, hier precies de ultieme keuze is, om redenen van de lage prijs. Ook onbegrijpelijk dat er op de plannen die we kunnen zien geen enkel zonnepaneel geplaatst is op deze site. Back to the ’60s
62We tekenen bezwaar aan bij de keuze van de verwarmingsinstallatie voor de ganse site van de nieuwe verkaveling. Precies nu de uitstoot aan CO2 zo in de actualiteit zit. De algemene doelstelling moet zijn om de CO2-uitstoot te verminderen en zo mogelijk tot nul te herleiden ! De focus moet verlegd worden van biomassacentrale naar meer investeren in doordachte isolatie en ventilatie van het geheel = passief gebouwen.
63We zien de gemeenschappelijke Biomassacentrale voor alle gebouwen van de site niet duidelijk op de plannen getekend staan. Ondergebracht in het Paviljoen ? In elk geval zal de biomassacentrale voorzien moeten zijn van een grote schouw om alle verbrande uitstootgassen te evacueren. Met de aanwezigheid van de bomen van het bos en andere hoge gebouwen, wordt de inplanting en uitvoering van die schouw geen sinecure. De kans blijft reeel dat de rook zal neerslaan ipv. omhoog de lucht in. Dit is onaanvaardbaar vlakbij refter en speelplaatsen voor de schoolkinderen.
64Andere gelijkaardige concepten met verwarming op Biomassa, binnen de gemeente, vertonen vele gebreken en zijn niet betrouwbaar gebleken. Dit is onaanvaardbaar voor schoolkinderen, ook voor bewoners. Niet nagedacht over: “Hoe zal men verwarmen bij een panne van de installatie?”
65Ondanks de bepalingen van de europese New Green Deal van 8/10/20 waarin wordt bepaald dat het uitstoten van CO2 en NOX tot een minimum moet worden herleid waar het kan wordt in het project geinvesteerd in biomassa-verbranding. Ecologischere alternatieven zoals geo-thermie en zonne-energie worden niet overwogen! Tegelijkertijd wordt de exploitatie van deze biomassa-centrale toegekend aan de aannemer via een contract zonder vergelijkend marktonderzoek. (in strijd met de wet op overheidsopdrachten?)
66Net voor de laatste verkiezingen kwam het bericht dat het bosje zou blijven. Die belofte is in dit plan meegenomen. Daarnaast zien we dat er op vele plaatsen van de projectsite bestaande bomen verdwijnen. Vooral de huidige bomen aan de schoolstraat en de zone tussen de Schoolstraat en de huidige refter van GILO Kaart verdwijnen. Op de infosessie verkavelingsvergunning wordt gemeld: 190 bomen gaan weg. Ook in totaliteit daalt het aantal bomen. Daar zijn wij niet mee akkoord. Bovendien zullen volgroeide bomen vervangen worden door jonge exemplaren, die pas na tientalle jaren op dezelfde manier volgroeid zullen zijn als de huidige. De netto balans is te negatief.
67Dit bouwproject vergroot het volume beton in de wijk. Studies tonen aan dat op warmste dagen de temperatuur in de binnenstad (bv. Antwerpen ) tot 8 graden hoger is dan op de buiten. Met dit bouwproject wordt de wijk meer stad. Gevolg: verhoging van de gemiddelde temperatuur in de wijk. Dit effect is geen luchtkasteel, wel realiteit die elke fietser voelt wanneer je van Antwerpen naar wijk Kaart rijdt. Door minder bomen en meer beton zal dit effect nu verminderen. De Kaart zal een hitte-eiland worden. Op termijn zal dit ook gezondheid van de bewoners aantasten.
68Bosje wordt gebruikt als speelplaats en buiten schooluren als publiek domein, met gevaar voor zwerfvuil en ander afval, druggebruik & achtergelaten spuiten, hondendrollen, wildplassers, enz. En de volgende dag is deze ruimte terug speelplaats. Er is geen info over onderhoud of beheer.
69Op dit ogenblik loopt er een procedure voor de opmaak van een nieuw RUP Kernversterking, detailhandel en wonen in gemeente Brasschaat. Dit RUP maakt gedetailleerde studie en voorschriften op welke plaatsen in de gemeente kernversterking en meergezinswoningen ingepland kunnen worden. Volgens de basisschema’s en
inplantingsprincipes van dit RUP hoort deze verkaveling niet thuis op deze locatie !!
Op pag. 27 van de startnota RUP Kernversterking, detailhandel en wonen vermeldt men een uitzondering van de regels van dit RUP voor de uitvoering van deze verkaveling. Omdat deze verkaveling ook een PPS-formule betreft, is hiervoor dit toekomstige RUP niet van toepassing. Dit is een onaanvaardbare argumentatie. Des te meer onaanvaardbaar omdat voor de invoering van ditzelfde RUP Kernversterking, detailhandel en wonen, het oudere RUP Verbod op meergezinswoningen via de versnelde procedure wordt herzien, omdat in dit oudere RUP op meerdere plaatsen in tegenspraak is met het toekomstige RUP Kernversterking, detailhandel en wonen. Bovendien wordt op deze manier een uitzondering toegestaan in een RUP dat nog niet is goedgekeurd, voor een verkaveling die nog geen vergunning heeft.